前日，珠海市自然资源局发布了《珠海市自然资源局关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题5个配套指引》公开征求意见的公告，含更新片区既有建筑拆除率核算指引、拆建比核算指引、就近安置率核算指引、住房租金年度涨幅监测指引及历史文化资源专项调查评估及保护工作指引。
规定除禁止拆除、可全部拆除情形外，其他既有建筑拆除率原则上不应大于20%；拆建比原则上应控制在2以内。其中，符合拆除情形规定的旧住宅区原则上实施原拆原建，拆建比控制在1.2以内。企业单位不纳入就近安置率指标计算。就近安置率不宜低于50%等条款。
此次公告的配套指引将会对城市更新的发展有何影响呢？有关单位和公众可通过公告里指定的途径和方式提出反馈意见，截止时间为2023年3月4日。
各区政府（管委会）、各有关单位：
为深入贯彻落实《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）精神，落实《广东省城镇居住社区人居环境品质提升工作领导小组办公室关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题有关工作的通知》（粤建节函〔2022〕143号）各项工作要求，进一步提升我市城市更新工作质量水平，有序、规范、高效推进城市更新工作，发挥城市更新促进产业转型发展、完善城市功能、弥补民生短板及提升城市品质等方面的重要作用，就我市在实施城市更新行动中防止大拆大建问题制定5个配套指引（《珠海市城市更新片区既有建筑拆除率核算指引》《珠海市城市更新项目拆建比核算指引》《珠海市城市更新项目就近安置率核算指引》《珠海市城市更新项目中历史文化资源专项调查评估及保护工作指引》），现予印发。
一、拆除率核算方式
拆除率是指城市更新片区拆除范围内既有建筑总建筑面积与城市更新片区内既有建筑总建筑面积的比值。同一城市更新片区存在多个拆除范围的，对2021年8月31日至城市更新单元既有建筑拆除评估论证时点期间实施拆除、已列入城市更新年度计划未拆除、正在开展拆除评估论证的拆除范围进行拆除率整体核算。
城市更新片区内拆除范围外的既有建筑总建筑面积，按城市更新单元既有建筑拆除评估论证时点进行数据统计，其中在建工程按土地出让合同明确的计容建筑面积纳统。除前述情形外，既有建筑的建筑面积可按政府部门组织开展的建筑物普查数据或测绘报告数据纳统。
二、允许拆除情形及拆除率控制数
（一）禁止拆除情形。法律法规政策规定禁止或限制拆除情形，不得拆除。
（二）可拆除情形。城市更新片区拆除范围内符合以下情形的既有建筑可全部拆除：1.违法建筑；2.经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值建筑；3.拆除用于政府组织建设的公共服务设施、市政基础设施、应急抢险设施、军事设施（特殊设施）、民生服务保障设施和防疫设施，以及其他市级及以上重大基础设施建设需拆除的非保护性建筑；4.位于自然灾害防治区域须拆除进行异地安置的建筑；5.省有关政策规定明确允许全部拆除的其他非保护性建筑。
除上述禁止拆除、可全部拆除情形外，其他既有建筑拆除率原则上不应大于20%。
三、审核程序
（一）编制要求。属地镇人民政府、街道办事处负责组织对拟拆除既有建筑逐栋调查并对照拆除情形有关规定进行判定说明，测算既有建筑拆除率，形成既有建筑拆除评估论证报告，报区住房城乡建设主管部门组织核查。
（二）审核程序。区住房城乡建设主管部门应组织属地文物、自然资源、城管等相关部门，依据既有建筑拆除管理相关规定，结合城市更新片区划定、片区城市体检、城市更新单元意向划定范围、既有建筑“留改拆”情况（具体分类情形、区域及规模等），对既有建筑拆除评估论证报告进行专项审查，向属地镇人民政府、街道办事处出具审核意见，明确既有建筑“留改拆”及拆除率是否符合相关规定。
四、监督管理措施
（一）强化技术支撑。市自然资源部门结合实际工作需要适时统筹建立城市更新信息化审查平台，辅助既有建筑拆除评估论证、审查及监督管理工作，提高审查效率。各区政府（管委会）应落实经费，委托专业机构采集辖区城市更新片区内既有建筑普查数据信息并定期公示，及时纳入平台统一管理应用。平台未运行前，属地镇人民政府、街道办事处和区住房城乡建设主管部门可分别委托专业机构开展上述数据信息调查、测算和核算工作。
（二）管控计划准入。符合本指引有关允许拆除情形及拆除率控制数规定且评估论证报告经审核原则通过的城市更新单元及项目，由属地镇人民政府、街道办事处报区城市更新行政主管部门，纳入城市更新年度计划推进实施。在同一规划实施期限及城市更新片区内存在多个拆建更新项目的，应综合考虑项目产业投入、公益贡献、民生保障、项目绩效等因素，结合本指引有关允许拆除情形、拆除率控制数规定，统筹安排项目纳入城市更新计划优先次序。
（三）严禁未批先拆。未批复改造方案、未签订项目监管协议、未落实监管保障措施、或既有建筑拆除申请未经区住房城乡建设主管部门备案通过的，严禁实施既有建筑拆除。未经批准擅自拆除的，区相关部门按相关规定对施工单位、监理单位、申报主体、原权利人以及相关市场主体、各级政府、相关行政主管部门及其责任人员依法依规予以处理，在查处、整改期间暂停项目受理。
一、拆建比核算方式
拆建比是指城市更新单元拆除范围及重建范围内新建建筑的计容建筑面积与拆除范围内现状建筑总建筑面积（含房屋认定面积及测绘面积）的比值。拆建比可以在城市更新片区内统筹核算。
以下情形不纳入拆建比计算：（一）经批准建设并纳入保障房管理系统管理的非政府产权保障性租赁住房；（二）经批准建设，产权归属政府的公共服务设施、市政基础设施、防疫设施、人才住房、保障性住房和其他用房；（三）城市更新片区规划保留范围内的现状及规划建设规模；（四）因补偿保护性建筑原权利人相应增建的建筑面积。
二、拆建比控制数
（一）拆建比控制。拆建比原则上应控制在2以内。其中，符合拆除情形规定的旧住宅区原则上实施原拆原建，拆建比控制在1.2以内。
（二）特殊规定控制。除旧村集体回迁物业安排、“烂尾楼”盘活处置以及配套性商业外，原则上不再新增商业、办公用房。上盖物基底面积占比不足30%的留用地纳入城中村改造项目进行整体规划利用的，改造后只能用于复建安置和公共设施建设。现状容积率超过1.5的城中村，原则上须先拆违将容积率降至1.5后，按拆建比不超过2执行（即已拆违部分不纳入统计）。
三、审核程序
城市更新项目拆建比的测算情况应纳入城市更新单元规划予以说明，并由区城市更新行政主管部门负责审查。
四、监督管理措施
（一）落实拆建比管控。区城市更新行政主管部门应加强城市更新项目开发建设监督管理，拆建比不符合本指引控制数规定、经济评估报告显示经济亏损或经济评估报告经审查认为经济亏损的，不得继续受理城市更新单元规划审查、改造方案审批。
（二）防控大规模增建。经镇人民政府、街道办事处核实，城中村现状容积率超过1.5的，原则上不得实施拆建更新。如经拆除违法建筑后现状容积率不超过1.5，可受理拆建更新申请。现状容积率按照拆除范围及重建范围内既有建筑总建筑面积及相应用地面积核算。
