2021年，中央从金融、财政、税收等层面加大楼市调控政策，增强对房地产的管控力度，通过加快发展保障性租赁住房，明确保障对象，着力做好新市民和青年人的住房保障，优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众；牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。珠海市积极开展横琴粤澳深度合作区建设和鹤洲新区总体发展规划，促进粤港澳大湾区东西两翼融合互动发展，加快建设新时代中国特色社会主义现代化经济特区，保持珠海市地价平稳运行。
2021年土地成交面积和成交金额均有所下跌 截止至12月31日，2021年珠海市土地出让成交面积共357.21万㎡，比2020年的652.29万㎡减少了45.24%，成交金额244.50亿元，比2020年的383.22亿元减少了36.20%。2021年土地交易共有7宗溢价成交地块，平均溢价率达29.7%，其中，3宗位于香洲区，1宗位于横琴新区，3宗位于金湾区。2020年、2021年珠海市土地出让成交总体情况比较见表1。
表1 2020年、2021年珠海市土地出让成交总体情况比较
全市挂牌出让以工业用地为主 2021年全市挂牌出让土地共77宗，成交74宗，流拍3宗。2021年，全市商业用地共成交9宗，其中，香洲区商业用地成交3宗，横琴商业用地成交1宗，金湾区成交1宗，斗门区成交4宗商业用地。全市住宅用地共成交17宗，其中，香洲区住宅用地成交7宗，其中1宗位于上冲，4宗位于唐家湾，2宗位于南湾片区，1宗位于横琴新区；西区住宅用地成交9宗，其中7宗位于金湾区，另外2宗位于斗门区。工业用地成交量最大，全市共成交46宗，分别是香洲区14宗，金湾区20宗，斗门区12宗，其中香洲区成交的工业用地分别位于唐家湾、南湾、上冲。全市其他用途用地共成交2宗，用地功能为旅游及旅游配套设施（包括酒店、办公、商业等），均位于斗门区。
图2-1 2021年年度珠海市各用途出让成交土地宗数分布图
按季度成交数据看，第一季度土地供应面积最多 2021年第一季度出让成交27宗，土地出让成交面积为113.39万㎡；第二季度出让成交13宗，土地出让成交面积为113.14万㎡；第三季度出让成交10宗，土地出让成交面积为46.37万㎡；第四季度出让成交24宗，土地出让成交面积为84.30万㎡。全年土地出让流拍3宗地，包括1宗商业用地，1宗住宅用地，1宗工业用地。
2021年珠海市有1宗转让用地。该地块位于珠海市金湾区三灶镇大门路东侧、定湾十二路北侧；规划用途为工业用地，用地面积为30245.52平方米，计容积率建筑面积为45368.28平方米。该地块由传美讯电子科技（珠海）有限公司以地面地价579元/㎡、总价1750万元竞得。珠海市土地出让各用途宗数季度统计见表2。
表2 2021年珠海市土地出让各用途宗数季度统计表
注：由于计算时保留两位小数，合计数存在0.03的误差。
工业用地成交土地面积、住宅用地成交总价占比最大 截止至12月31日，2021年珠海市各类用地交易量中，商业用地土地面积为17.82㎡，住宅用地土地面积为88.56万㎡，工业用地土地面积为211.76万㎡，其他用地土地面积为39.07万㎡，除其他用途用地外，各用途用地较2020年均有所减少。其中，商业用地土地面积占全市土地成交面积的4.99%，成交总价占全市土地成交总价比例为12.14%。住宅用地土地面积占全市土地成交面积的24.79%，成交总价占全市土地成交总价比例为82.90%。工业用地土地面积占全市土地成交面积达59.28%，成交总价占全市土地成交总价的4.28%。2021年其他用地出让面积占全市土地成交面积的10.94%，成交总价则占全市土地成交总价的0.67%。2021年各用地类型的土地出让成交情况见表3。
表3 2021年各用地类型的土地出让成交情况比较
单位：万㎡、万㎡、亿元
注：①以上数据来自珠海市公共资源交易中心，数据截至2021年12月31日。（下同）
②商业用地包含：商务、旅馆业,商业、商务、旅馆业，商业服务业设施用地（在《土地利用现状分类》中选为“旅馆用地、商务金融用地”），商业性办公，商业、总部经济、旅馆，旅馆业+商务+商业、二类居住、水域+公园绿地；住宅用地包含二类居住，二类居住、幼托（18班幼儿园），二类居住、幼托（12班），二类居住、文化设施，二类居住、商业、广场、道路用地，文化设施、商业、二类居住、道路，二类、居住（人才住房项目）、城市道路，二类居住、商业、商务、旅馆业、公园绿地、文化设施、小学、城市道路，二类居住、幼托（12班）、城市道路，二类居住（保障房）、商业，二类居住（产业人才住房），二类居住、商业、商务、幼托（15班）、广场、绿地、城市道路，二类居住、商业；工业用地包括一类工业用地,二类工业用地、二类仓储用地，工业用地（新型产业用地M0），二类工业用地，三类工业用地，新型产业，新型产业用地（孵化器）。其他用地包括旅游及旅游配套设施（包括酒店、办公、商业等）。
金湾区为土地交易主要区域 2021年珠海隧道、横琴隧道、兴业快线、鹤港高速、香海大桥、金海大桥等东西通道加快建设，不仅将使市内交通更加顺畅便捷，也将进一步连通港珠澳大桥、深中通道，承接好粤港澳大湾区建设带来的人流、物流和资金流。金湾区成为2021年珠海市主要土地交易区域，其土地成交面积、建筑面积、成交总额均为全市最高。珠海市金湾区土地交易面积为162.20万㎡，占全市土地交易总量的45.4%，总建筑面积315.45万㎡，占全市土地交易总建筑面积的36.66%，土地成交总价98.57亿元，占全市土地交易总价的40.31%。2021年各区域出让土地成交情况见表4。
表4 2021年各区域出让土地成交情况
注：①以上数据来自珠海市公共资源交易中心。
②2018年9月18日，横琴新区政府公布《横琴新区与保税区、洪湾、湾仔区域一体化发展规划》，本报告自2018年第三季度起，将保税区、洪湾、湾仔区域纳入横琴新区；2021年9月5日,中共中央国务院成立横琴粤澳深度合作区，2021年横琴新区的土地出让集中在上半年，因此出让土地成交情况表区域暂不单列横琴粤澳深度合作区，下同。
③由于计算时保留两位小数，合计数存在0.01的误差。
土地交易均价有所上涨 2021年珠海市各用途平均地价为3384元/㎡，较2020年的2821元/㎡上涨19.96%。
2021年香洲区商业、居住和工业用地平均地价分别是7929元/㎡、9923元/㎡和1624元/㎡。居住用地剥离竞配建面积后可销售部分均价达10855元/㎡。
横琴新区商业和居住用地平均地价分别为7150元/㎡和20558元/㎡。居住用地剥离竞配建面积后可销售部分均价达20558元/㎡。
金湾区商业、居住和工业用地平均地价分别为5545元/㎡、10951元/㎡和389元/㎡。居住用地剥离竞配建面积后可销售部分均价达11222元/㎡。
斗门区商业、居住、工业和其他用地平均地价分别为826元/㎡、3434元/㎡、413元/㎡和817元/㎡。居住出让地块位于斗门区白蕉镇新港大道和乾务镇。2021年珠海市各区土地出让成交价格比较柱状图见图2。
图2 2021年珠海市各区土地出让成交均价比较柱状图
