2023年，中央重申要“坚持房子是用来住的不是用来炒”的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。中央经济工作会议再次提及一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，大力支持保障性住房等“三大工程”建设。珠海市紧扣“制造业当家”，以5.0产业新空间发展新模式为核心，加快打造“4+3”产业集群，持续优化营商环境。积极推进城市更新和基础设施建设，深化产城融合，推动区域协同发展。致力发展海洋一、二、三产业，努力打造海洋经济新增长极，奋力推动珠海成为建设成为珠江口西岸都市圈的核心城市，保持珠海市地价平稳运行。
2023年土地成交面积和成交金额均大幅减少。截止至12月31日，2023年珠海市土地出让成交面积共311.65万㎡，比2022年的753.09万㎡减少了58.62%，成交金额81.59亿元，比2022年的280.09亿元减少了70.87%。2023年土地交易有1宗溢价成交地块，为金湾区的工业用地，溢价率为40%。2022年、2023年珠海市土地出让成交总体情况比较见表1。
表1 2022年、2023年珠海市土地出让成交总体情况比较
全市挂牌出让以工业用地为主。2023年全市挂牌出让土地共76宗，成交68宗，流拍8宗。2023年，全市商业用地共成交1宗，位于斗门区。全市住宅用地共成交8宗，其中，香洲区住宅用地成交3宗，分别是2宗位于南湾片区，1宗位于唐家湾片区；西区住宅用地成交5宗，其中2宗位于金湾区，另外3宗位于斗门区。工业用地成交量最大，全市共成交56宗，分别是香洲区14宗，金湾区29宗，斗门区13宗，其中香洲区成交的工业用地分别位于唐家湾、南湾、上冲、新香洲、香洲片区。全市其他用途用地共成交3宗，均位于香洲区，其中包括1宗幼托（18班）用地；1宗旅游及配套设施（包括酒店、办公、商业等）用地；1宗医疗卫生用地。
图1 2023年年度珠海市各用途出让成交土地宗数分布图
按季度成交数据看，第一季度土地供应面积最多。2023年第一季度出让成交20宗，土地出让成交面积为100.86万㎡；第二季度出让成交20宗，土地出让成交面积为91.62万㎡；第三季度出让成交17宗，土地出让成交面积为70.52万㎡；第四季度出让成交11宗，土地出让成交面积为48.65万㎡。2023年上半年共出让成交用地面积为192.48万㎡，占全年总成交面积的61.76%。全年土地出让流拍8宗地，包括1宗商业用地，5宗居住用地，2宗工业用地。
2023年珠海市有2宗转让用地。一宗位于珠海市高栏港经济区临港工业区高栏石化基地北三宗工业用地使用权合并转让，用地面积为599999.48㎡，起始价为地面地价298元/平方米，底价成交。此转让标的曾于2023年2月13日至2023年2月22日、2023年5月19日至2023年5月30日两次挂牌转让，第一次于2023年2月14日挂牌转让终止。此标要求买受方竞买成功后，需处理完动工违约及闲置问题后方能办理产权转让手续。一宗位于珠海市金湾区红旗镇大林山东片珠海大道南侧的工业用地，用地面积为25821.39平方米，计容积率建筑面积为46478.502平方米，该地块由珠海粤明光伏有限公司以地面地价293元/㎡、总价757.6114万元竞得，溢价0.69%。
表2 2023年珠海市土地出让各用途宗数季度统计表
注：①由于计算时保留两位小数，合计数存在0.02的误差。
②第一季度商业用地和住宅用地的成交均价与其他季度差异大，其原因是商业用地为斗门区商业办公用地，成交均价为1518元/㎡；两宗住宅用地为富山工业园四类居住用地，成交均价为1195元/㎡。
③商业用地包含：商业性办公，商务、旅馆业、商业；住宅用地包含：二类居住，二类居住、商业、城市道路，二类居住、小学、城市道路，二类居住、商业，四类居住；工业用地包括一类工业用地，二类工业用地，采矿用地，三类工业用地，工业用地（新型产业用地M0），新型产业用地（M0），新型产业用地，一类工业用地兼容物流仓储用地，一类工业用地（M1）+新型产业用地（M0），物流用地，一类工业用地+工业服务设施用地+城市道路用地；其他用地包括幼托（18班），旅游配套设施（包括酒店、办公、商业等），医疗卫生。
工业用地成交土地面积占比最大。截止至12月31日，2023年珠海市各类用地交易量中，商业用地土地面积为1.35万㎡，占全市土地成交总面积的0.43%；住宅用地土地面积为37.43万㎡，占全市土地成交面积的12.01%；工业用地土地面积为267.52万㎡，占全市土地成交面积达85.84%；其他用地土地面积为5.35万㎡，占全市土地成交面积的1.72%。
住宅用地成交总价占比最大。2023年珠海市各类用地交易总价中，商业用地成交总价为0.41亿元，占全市土地成交总价的0.50%；住宅用地成交总价为63.3亿元，占全市土地成交总价比例为77.59%，从成交结果看，国企成拿地主力军，大多开发商对后市持谨慎观望态度，受经济形势、政策和城市建设综合作用下，土地市场趋于稳定；工业用地成交总价为16.41亿元，占全市土地成交总价的20.12%；其他用地成交总价为1.46亿元，成交总价占全市土地成交总价的1.79%。2023年各用地类型的土地出让成交情况见表3。
单位：万m2、万m2、亿元
注：①以上数据来自珠海市公共资源交易中心，数据截至2023年12月31日。（下同）
金湾区为土地交易主要区域。2023年珠海市加快黄茅海跨海通道、珠机城际二期、深中通道伶仃洋大桥、珠海中心（鹤州）、机场改扩建工程建设，完善快速市内骨干路网，金海公路大桥、泥湾门大桥、珠海大道、九洲大道、人民路等快速化提升工程加快建成，不仅将使市内交通更加顺畅便捷，也将进一步连通港珠澳大桥、深中通道，承接好粤港澳大湾区建设带来的人流、物流和资金流。金湾区成为2023年珠海市主要土地交易区域，其成交土地面积、建筑面积、成交宗数均为全市最高。珠海市金湾区土地交易面积为131.64万㎡，占全市土地交易总量的42.24%，总建筑面积336.88万m2，占全市土地交易总建筑面积的41.95%，土地成交总价29.12亿元，占全市土地交易总价的35.69%。2023年各区域出让土地成交情况见表4。
②由于计算时保留两位小数，合计数存在0.01的误差。
土地交易均价有所下降。2023年成交宗地中工业用地面积占总面积的85.84%，成交总价占20.12%，导致2023年平均地价所有下降。2023年各用途平均地价为1715元/㎡，较2022年的2206元/㎡下降22.26%。
2023年香洲区住宅、工业和其他用地平均地价分别是11352元/㎡、1325元/㎡、3160元/㎡。香洲区成交了3宗住宅用地，其中一宗为位于高新区金鼎片区的二类居住、小学、城市道路的混合用地，成交楼面地价为6864元/㎡。住宅用地剥离竞配建面积后可销售部分均价为11821元/㎡。
金湾区住宅和工业用地平均地价分别为10110元/㎡、606元/㎡。住宅用地剥离竞配建面积后可销售部分均价为10142元/㎡。
斗门区商业、住宅和工业用地平均地价分别为1518元/㎡、3197元/㎡、433元/m²。斗门区成交3宗住宅用地，其中2宗为位于富山工业园的四类居住用地，成交均价为1195元/㎡。住宅用地剥离竞配建面积后可销售部分均价为4237元/㎡。
2023年珠海市各区土地出让成交价格比较柱状图见图2。
图2 2023年珠海市各区土地出让成交均价比较柱状图
